전세냐 월세냐

출처: 하우스Go

소형아파트 투자방법을 두가지로 나누어 보겠습시다.

1번 :1억짜리 아파트 전세 9000만원에 내기
2번 : 1억짜리 아파트 대출 7000받고 보증금 2천만원에 월세 30만원받기

1번투자방법은 전세갭투자 혹은 갭투자 라고 불리는 방법이지요. 저금리가 오래유지되고 전세자금대출이 잘 나오니 전세가격이 잘올라줘서 주로 시세차익형 투자자가 투자하는 방법입니다. 

2번 방법은 월세받고 대출이자 15~20만원정도내고 남는 10만원 정도를 수익으로 남기는 투자방법이지요.

저(하우스GO)는 2번만 합니다.
이유를 다 쓰자면 어렵고 몇가지 생각나는 것만 알려드릴게요.

1. 한달에 10만원순익이면 10채면 100만원 100채면 1000만원이 아무일도 하지 않아도 생긴다. (전세갭투자는 손가락만 빨아야죠)
2. 전용면적 60미터제곱이하 아파트, 빌라를 준공공임대사업자 등록하면 대출이자가 2퍼센트다. (7천대출이면 한달이자 10만원쯤이고 한채당 한달 순익이 10만원이 아니라 20만원되네요.ㅎㅎ)
3. 전용면적 60미터제곱이하 아파트 준공공임대사업자등록시 재산세가 75퍼센트 감면된다. 올해재산세가 한채당 3만원정도 나왔는데 그냥 전세갭투자했으면 재산세가 150만원나왔겠지요. 저는 60만원정도만 냈어요. (제가 살고있는집은 임대주택등록안했어요. 1가구1주택양도세 비과세혜택받을겁니다.)
4. 저는 근로소득도 있고 임대소득이 있으니 소득세가 겁이 날수도 있지만, 월세소득은 대출이자 및 감가상각으로 대부분 공제 받을계획입니다.
5. 제가 살고있는집도 제 소유이고 임대주택들은 개당 대략1억(12채 12억)이니 종합부동산세 납부대상이네요. 하지만, 전용면적60미터제곱이하 준공공임대주택등록시 합산배제입니다. 올해9월에 종합부동산세합산배제신청 해서 종합부동산세도 안낼래요.
6. 전세갭투자는 집값이 올라야돈을버는데 저는 집값이 하나도 안올라도 매월 회사월급만큼 월세를 받고있네요. (10년간 못팔아요. 10년뒤에 오르면 양도차액은 보너스)
7. 전부 2017년2020년이전 준공공임대등록한 물건이라 10년뒤에 팔면 양도소득세가 100% 감면되네요. 십년뒤에도 안팔거지만 많이 오르면 고민해볼게요.

더 적고싶은데 너무주절주절했네요.ㅎㅎ

※ 2017년8월2일 추가 (규제대책)
전세갭투자의 여건이 더 안좋아졌습니다. 다주택자 양도세 중과가 때문이지요.
다주택자로 가시려거든 임대주택등록은 꼭 생각해보세요.

[출처] 전세냐 월세냐|작성자 하우스GO