주택 임대 사업자의 장단점 뭐가 있을까??

주택임대 사업자의 장점

●첫째 취득세 면제 혜택!!

 

주택임대 사업자는 최초 분양받는 공동주택(아파트·연립주택·다세대) 취득세가 100% 면제됩니다.

이때, 전용면적에 따라 취득세 감면 세율이 달라요.
▶ 전용면적 60㎡ 이하는 100% 면제됩니다.
▶ 60㎡~85㎡인 경우는 50% 감면됩니다.

※단, 취득세가 200만 원을 초과하면 15%는 납부해야 합니다※

이때, 취득일로부터 60일 이내에 임대 사업자로 등록을 해야 합니다.
그리고 반드시 4년 이상 주택임대 사업을 유지해야 됩니다.

※단, 취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다※
즉, 기존주택과 단독주택은 취득세가 감면되지 않아요.

 

●둘째 재산세 감면 혜택!! 

1채를 가지고 주택임대 사업자를 하면 재산세 감면 혜택은 없습니다.

85㎡ 이하의 공동주택 2채 이상을 5년 이상 보유하면 감면 또는 면제받습니다.

이때, 주택의 전용면적에 따라 면제와 감면율이 다릅니다.
즉,
▶ 40㎡ 이하는 100%,
▶ 60㎡ 이하는 50%,
▶ 85㎡ 이하는 25%
만큼 재산세 감면을 받을 수 있어요.
※단, 감면받은 세액이 50만 원을 넘으면 15%는 납부※

 

●셋째 종합부동산세 면제 혜택!!

주택임대 사업자는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

종합부동산세는 매입 임대주택의 경우 관할 세무서에 합산 배제 신청하면 됩니다. 
이때 공시가격이 6억(지방은 3억) 이하의 공동주택을 5년 이상을 임대하면 비과세됩니다.

●넷째 내가 거주하는 주택은 양도세 비과세 혜택!!

임대 사업자의 거주 주택을 처분할 때 양도세가 비과세됩니다.
※단, 비과세를 받기 위해서는 아래 요건에 충족해야 합니다※

임대주택에 대한 요건
▶ 공시가격 6억 이하,
▶ 5년 이상 임대 기간을 갖춰야 합니다.
▶ 자신이 거주한 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 합니다.

5년 뒤 주택임대 사업자를 낸 주택을 처분하는 경우에는 일반 과세가 적용됩니다.

(의무 임대기간 5년은 ‘관할 지방자치단체에 임대 사업자등록과 관할 세무서 사업자등록’을 한 후에 임대를 개시한 날부터 계산됨에 유의)

★구청과 세무서 양쪽에 신고 등록하는 이유★

지방세인 "취득세"와 "재산세"의 감면은 관할 시, 군, 구청에만 등록하고,
국세인 "종합부동산세"와 거주주택의 "양도세"비과세는 관할 세무서에도 등록을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대 사업자의 단점

●첫째 피부양자 자격의 상실!!

배우자의 직장의료보험에 포함되어 있는 분이 주택임대 사업자를 내게 되면 지역의료보험의 대상자가 됩니다.

그럼 그동안 내지 않아도 되었던 건강보험료와 국민연금을 내야 합니다.
직장인 분들은 상관이 없습니다.

●둘째 임대의무기간 동안 매도 불가!!

주택임대 사업자를 내면 일정 기간 동안 매도할 수 없어요.
2016년부터 주택임대 사업자의 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년 줄었습니다.

그래서 현재 임대 사업자를 내시는 분은 적어도 4년 동안은 팔 수 없습니다.
만약 의무기간 내에 팔게 되면 2000만 원 이하의 벌금을 내야 해요!

 

●셋째 소득세 과세대상!!

소득이 있는 곳에는 당연히 세금이 있지요.
※단, 주택임대 사업자의 경우 2018년까지 연소득 2000만 원 이하인 경우에는 비과세※

임대 사업자를 안내는 이유 중에 가장 큰 이유가 바로 소득세를 안내기 위함이었습니다.
그런데 올해 2017년부터는 "주택 임대차 선진화 방안"으로 사업자를 내지 않아도 소득이 있으면 세금을 내야 합니다.

따라서 임대차 선진화 방안으로 사업자 등록을 하는 게 미등록 임대보다 대체로 유리할 수도 있어요.