출처:https://paulsmooth.tistory.com/126

 

  1. 택지 / 대지 / 부지

    • 택지 : 건축 할 수 있는 주거/상업/공업 용지. 이용중이거나, 이용가능한 토지
    • 대지 : 택지와 같은 의미를 가지는 건축법상 용어
    • 부지 : 바닥의 토지, 포괄적 용어. 건축 가능한 것과 불가능한 것을 모두 포함.
    • 부지 > 대지 = 택지 > 지목이 대垈인 토지. (주거,상업용과 공업용지는 지목을 달리한다.)
  2. 나지 / 건부지

    • 나지 : 건물이 들어와 있지 않는 택지

      • 건축물X, 사적제한X, 시장성이 높음, 최유효이용기대 높음
      • 나지는 지목이 명시되지 않았다
    • 건부지 : 건물이 들어와 있는 택지

      • 건부감가 : 일반적으로 건물이 들어와 있으면 가격이 떨어진다. (크고, 견고할 수록 감가)
      • 건부증가 : 개발규제로 인해서 나지의 가격이 떨어짐, 재개발 하는경우 건물가격까지 보상
    • 일반적으로 나지의 가격이 건부지 가격이 한도가 이다.

  3. 저지 / 갱지

    • 저지 : 일본의 개념에서 나옴. 사적 제한이 있는 나지.
    • 갱지 : 우리나라의 나지. 사적 제한이 없음.
  4. 후보지 / 이행지

    • 후보지 : 지역 간의 용도가 전환되고 있는 중인(ing) 토지

    • 이행지 : 지역 내에서 용도가 전환되고 있는 토지

      지역적 종별개별적 종별
      택지지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역 택지 : 주거지, 상업지, 공업지
      농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역 농지 : 전지, 답지
      임지지역 : 용재림지역, 신탄림 지역 임지
    • 후보지의 용도는 전환 후의 토지로 본다. 단, 전환이 오래걸리면 전으로 본다.

  5. 맹지 / 대지

  • 맹지 : 타인의 토지에 둘러쌓여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지
  • 대지(좁은통로) : 어떤 택지가 다른 택지에 둘러쌓여 좁은 통로에 의해 자루모양 모양을 띠게되는 택지
  1. 필지/ 획지

    • 필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등기/등록의 단위
    • 획지 : 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지
  2. 공지 / 공한지

    • 공지 : 필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지. 용적률 제한으로 인해 한 필지 내에 남겨둔 토지
    • 공한지 : 도시 토지 중 지가 상승만 기대하고 장기간 방치한 토지
  3. 소지 / 선하지 / 포락지

    • 소지 : 대지 등으로 개발 되기 이전의 자연적 그대로의 토지
    • 선하지: 고압선 아래의 토지
    • 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지.
  4. 법지 / 빈지

    • 법지 : 소유권이 인정되나 활용 실익이 높지 않음 (경사길)
    • 빈지 : 소유권이 인정되지 않으나 활용 실익이 높음 (해변의 토지)
  5. 유휴지 / 휴한지 / 한계지

    • 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지

    • 휴한지 : 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지

    • 한계지 : 택지의 끝에 있어서 더이상 가치를 주지 못함. 생산비와 재화의 가격이 동일해서 가치가 없음(리카도)

 

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다

여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

4. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

5. 이 물거능ㄴ 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

수익형 부동산 투자 원칙


1. 낙찰가 = 대출 금액 + 보증금 으로 내돈이 거의 들이지 않아야 한다.

2. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.

3. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

출처: https://md2biz.tistory.com/217


과거 아파트의 면적은 '평'으로 명시가 되었으나, 관련 법 개정으로 인해 지금은  단위를 쓰고 있습니다. 또한 전용면적과 공급면적을 같이 표기하도록 변경되었는데요, 이때문에 기존 '평형' 단위에 익숙해있던 분들께서 헷갈려하시는 부분이 많이 생긴 것 같습니다.


오늘은 면적에 관한 각 용어들에 대해 비교해보고, 기존 '평'단위 표기법에서 현재의 면적 표기법이 어떻게 달라졌는지도 확인해보도록 하겠습니다.



썸네일




전용면적과 공급면적, 계약면적 차이점

한눈에 이해하기 쉽게 일단 아파트 평면도를 통해 각각의 면적들을 살펴보도록 하겠습니다.

아파트 평면도 공용면적,전용면적,서비스면적



1. 전용면적
가장 먼저 전용면적에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 면적을 뜻하며, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻합니다. 즉, 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 의미합니다. 단, 발코니는 전용면적에서 제외되는데요, 발코니는 밑에서 다시 말씀드리겠습니다. 


2. 공용면적
공용면적은 여러 사람이 함께 사용하는 곳을 뜻하며, 크게 2가지로 나뉩니다. 바로 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉘는데요, 주거공용면적은 현관문 밖의 계단이나 복도, 엘리베이터 등을 의미하며, 기타공용면적은 지하층, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등을 의미합니다.


3. 공급면적과 계약면적

공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적


계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적


공급면적과 계약면적은 위와 같은 뜻을 가지고 있습니다. 단순한 합 개념으로 이해하시면 되겠습니다.



4. 서비스면적
발코니는 위에 언급했던 부분들에 포함되지 않는, 별도의 공간입니다. 이를 서비스면적이라고 하는데요. 말그대로 거주자에게 제공하는 일종의 서비스라고 보시면 되겠습니다. 최근에는 발코니를 확장해서 거실이나 방의 크기를 늘려 실사용공간을 늘릴 수 있으므로, 아파트 분양이나 계약시 이 서비스면적을 확인하시는 분들도 많이 있습니다. 같은 전용면적이라도 발코니를 확장한다면 실사용공간이 더 넓어질 수 있기 때문이죠.



5. 분양면적

가끔가다가 분양면적이라는 용어도 보이곤 합니다. 보통은 공용면적을 의미하는데요, 오피스텔의 경우는 조금 다르다고 해서 한번 정리해보았습니다.


구  분

분양면적 

관련법 

아파트 

공급면적 

주택법 

오피스텔 

계약면적 

건축법 




아파트 면적 표기법 변천사


아파트 실내



과거에 사용하던 '평형' 표기법은 공급면적을 의미했던 것인데요, 엄밀히 말하면 주거공용면적은 집 내부 면적에 포함되지 않기 때문에 실제 실내 넓이와는 차이가 있었습니다. 특히 주상복합이나 오피스텔같은 경우에는 주거공용면적이 아파트보다 상대적으로 많기 때문에, 같은 평형이라도 실사용공간은 매우 작았습니다.


위와 같은 원인으로 인한 혼동을 방지하고자, 이제는 아파트나 오피스텔 등에 전용면적(㎥)을 표기하도록 관련법이 개정되었습니다. 이 전용면적은 현관 내부면적만을 나타내므로 더 직관적으로 집 내부공간의 넓이를 확인할 수 있게 되었습니다.


오늘은 전용면적과 공급면적의 차이점, 그리고 아파트 면적 표기법의 변천사에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다. 저도 평형 세대라서 그런지 아직까지도 ㎥ 이 익숙치 않은데요, 이번 포스팅을 통해 그래도 제 나름대로 정리가 된 것 같습니다. 여러분들도 한번 확인해보시길 바랍니다.



출처: https://md2biz.tistory.com/217 [치킨요정의 경제공부방]

출처: 하우스GO


저는 주로 소형아파트를 투자하고 있고, 앞으로도 소형만 투자할 계획입니다.

소형소형 하는데 얼마나 작은게 좋은걸까요?
30평도 살기 좁은 사람이 있는데, 그 것도 작은것이니 30평도 투자하는 가요?
아닙니다.

저는 전용면적 60미터제곱이하의 집만 사고있고, 앞으로도 그럴 계획입니다.

아파트 혹은 빌라를 사서 임대할 계획이 있으신 분들은 "몇평"이라는 단어보다는 "전용면적60미터제곱이하"를 반드시 기억하셔야 합니다.

이유를 한번 적어볼게요. 중요한 순으로...

전용면적60이하가 중요한 이유

1. 대출이자가 2%로 싸다. 
60을 초과하면 바로 대출이자2.5% 를 적용받습니다. 전부 전용면적 60미터제곱을 사고, 대출이 십억이상이라면, 이자차이만 1년에 500만원이네요. 
2. 재산세 75퍼센트 감면
- 전용면적60미터 초과시, 50%감면입니다. 내야할 세금이라면 내야하지만, 적게 내게 투자하면 더 좋겠지요.
3. 2017 세법개정안에서 전세보증금 간주임대료에 대해 임대소득세가 부과되지 않는 소형주택의 범위가 전용면적 85㎡에서 60㎡로 하향 조정되었습니다. 2019년부터는 보증금에 대해서도 소득세를 부과하겠다는 겁니다. (보증금은 돌려줘야 될 돈인데...) 그래도 괜찮습니다. 60미터 제곱이하를 사면 관계없네요.

이 세가지 외에도 더 있을 수 있는데 기억이 안나니까 그만 적을래요.


세금 어렵지요. 다 공부 못합니다. 그렇지만. 몰라도 손해 안보는 방법이 있습니다.
전용면적60미터제곱 이하 물건만 사시면 됩니다.


20평, 23평, 25평 이런 단위는 안중요합니다.
반드시 "전용면적 60미터제곱 이하"를 기억하세요.


출처: 하우스Go


주택을 투자하실 계획이 있으신 분들.
"직주근접" 을 잘 생각해 보셔야 됩니다.

직주근접?
직장과 집이 가까워라?

그러면 공단근처가 최고네?

ㅎㅎ 그런게 아니구요.

보통 집에는 아빠, 엄마, 자녀 가 사는 경우가 많지요.
아닌 경우도 물론 있지만 아빠, 엄마, 자녀 로 이루어진 곳이 절대적으로 많습니다.

1. 자녀의 직장
2. 엄마의 직장
3. 아빠의 직장

과 가까운 곳에 집을 구입하여야 합니다.

그래야 아빠도 출퇴근이 편하고, 엄마도, 출퇴근이 편하고, 자녀도 출퇴근이 편합니다.
편하니, 굳이 이사가고 싶지 않습니다. 누구라도 직장이 멀어서 불편하면 불만이 쌓입니다. 이사가고 싶어집니다.
매물이 많이 나옵니다. 
가격이 안 오릅니다. 
매물이 많아 잘 안 팔립니다.

그러니까 가족구성원의 직장과 가까운 곳에 집을 구입합시다.

보통 엄마는 전업주부라 직장이 없다구요?
자녀는 학생이라 직장이 없다구요?

아닙니다.

자녀의 직장은 학교입니다. 주위에 도보로 갈수 있는 초등학교(제일중요), 중학교, 고등학교가 있어야 합니다. 그리고 초등학교는 가는 길이 위험하지 않아야 하지요.

엄마의 직장은 집이기도 하지만, 근처 도보로 이용가능한 마트, 시장, 미용실, 백화점(있으면 집값이 굉장히 비쌉니다. 전 임대용으로는 못사겠네요)이 있는 곳으로 사야 됩니다.

그 다음 순으로 슬프게도 아빠의 직장과 가까워야 합니다. 아빠는 조금 희생하지요. 조금 멀어도 엄마한테 잘 못 이깁니다. (아닌가요? 저는 그렇더라구요 ㅠㅠ)
차를 타고 주로 이용하기도 하니 10분, 20분 멀어도 가족이 행복하면 감수하지요.

사는 데 불편함이 없으니 이사를 가지 않습니다. 이사를 안가니 매물이 안 나오네요.
매물이 없으니 호가에도 매수문의가 있네요.
호가에 팔고나니 그 가격이 시세가 됩니다.
다음 호가는 더 비싸지겠네요.

가족 구성원 모두의 직장과 가까운 곳에 집을 사세요.

[출처] 직주근접|작성자 하우스GO



출처: 하우스Go


소형아파트 투자방법을 두가지로 나누어 보겠습시다.

1번 :1억짜리 아파트 전세 9000만원에 내기
2번 : 1억짜리 아파트 대출 7000받고 보증금 2천만원에 월세 30만원받기

1번투자방법은 전세갭투자 혹은 갭투자 라고 불리는 방법이지요. 저금리가 오래유지되고 전세자금대출이 잘 나오니 전세가격이 잘올라줘서 주로 시세차익형 투자자가 투자하는 방법입니다. 

2번 방법은 월세받고 대출이자 15~20만원정도내고 남는 10만원 정도를 수익으로 남기는 투자방법이지요.

저(하우스GO)는 2번만 합니다.
이유를 다 쓰자면 어렵고 몇가지 생각나는 것만 알려드릴게요.

1. 한달에 10만원순익이면 10채면 100만원 100채면 1000만원이 아무일도 하지 않아도 생긴다. (전세갭투자는 손가락만 빨아야죠)
2. 전용면적 60미터제곱이하 아파트, 빌라를 준공공임대사업자 등록하면 대출이자가 2퍼센트다. (7천대출이면 한달이자 10만원쯤이고 한채당 한달 순익이 10만원이 아니라 20만원되네요.ㅎㅎ)
3. 전용면적 60미터제곱이하 아파트 준공공임대사업자등록시 재산세가 75퍼센트 감면된다. 올해재산세가 한채당 3만원정도 나왔는데 그냥 전세갭투자했으면 재산세가 150만원나왔겠지요. 저는 60만원정도만 냈어요. (제가 살고있는집은 임대주택등록안했어요. 1가구1주택양도세 비과세혜택받을겁니다.)
4. 저는 근로소득도 있고 임대소득이 있으니 소득세가 겁이 날수도 있지만, 월세소득은 대출이자 및 감가상각으로 대부분 공제 받을계획입니다.
5. 제가 살고있는집도 제 소유이고 임대주택들은 개당 대략1억(12채 12억)이니 종합부동산세 납부대상이네요. 하지만, 전용면적60미터제곱이하 준공공임대주택등록시 합산배제입니다. 올해9월에 종합부동산세합산배제신청 해서 종합부동산세도 안낼래요.
6. 전세갭투자는 집값이 올라야돈을버는데 저는 집값이 하나도 안올라도 매월 회사월급만큼 월세를 받고있네요. (10년간 못팔아요. 10년뒤에 오르면 양도차액은 보너스)
7. 전부 2017년2020년이전 준공공임대등록한 물건이라 10년뒤에 팔면 양도소득세가 100% 감면되네요. 십년뒤에도 안팔거지만 많이 오르면 고민해볼게요.

더 적고싶은데 너무주절주절했네요.ㅎㅎ

※ 2017년8월2일 추가 (규제대책)
전세갭투자의 여건이 더 안좋아졌습니다. 다주택자 양도세 중과가 때문이지요.
다주택자로 가시려거든 임대주택등록은 꼭 생각해보세요.

[출처] 전세냐 월세냐|작성자 하우스GO



+ Recent posts