2019년 개정세법 -부동산

출처: 하우스GO

2019년 개정세법 -부동산

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오늘(2019년2월12일)부터 임대사업자는 의무기간 뿐만아니라 의무기간 외에도 임대료 연5%이상 올리면 안됩니다. (세금혜택 다 날아갑니다.)​

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요즘 투자자들의 대출여건이 좋지 않아 매매사업자대출을 많이 활용합니다.

매매사업을 하려면 매매사업용 주택을 잘 선택해야 합니다.(세금이 천차만별)

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요즘 법인을 이용한 투자를 많이 하시는데 이또한 세금공부가 필수입니다. 혜택만 생각하고 법인으로 투자했다가는 앞에서 이득보고 뒤에서 손해보는 경우가 더 많습니다.

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세금 문제가 생기면 꼭!!

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내가 가진 주택이 어느지역에 속하는지 꼭 알아보자.

투기지역인지, 투기과열지구, 조정대상지역 중에 어디에 속하는지에 따라 세법적용이 크게 다르다.

3주택자가 2억의 양도차익이 있는경우

1) 조정대상지역 선정전 양도세 4500만원정도

2) 조정대상지역 선정후 양도세 1억원정도

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내가 가진 주택이 세법상 중과주택수에 포함되는지도 꼭 알아보자. (가액, 지역기준으로 중과주택여부 판단)

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조정대상지역내 신규취득주택은 임대주택등록하더라도 양도세중과. (2018년9월14일 이후 취득주택)

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2021년1월양도분부터

주택이 여러채인 경우 마지막 1채는 1가구1주택이 된 날부터 2년간 더 보유해야 양도세 비과세.

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부부간 분양권 증여를 통한 양도세절세전략은 못쓰게 됨

(2019년 2월12일부로 분양권에 대해서도 이월과세적용, 증여자의 취득가액으로 양도세계산)

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임대사업자의 거주주택 양도세비과세는 평생 1회로 제한

(2019년 2월12일 이후~~)

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2019.2.12 이후 기존단기임대를 준공공으로 전환하면 기존임대기간을 50%가 아닌 100% 준공공임대기간으로 인정해줌 (5년 한도)

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양도세는 1년단위로 과세(여러해에 나누어 분산매도)

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양도차익이 많은 주택은 준공공 등록후 10년후 매도시 장특 70% 공제

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조성대상지역밖 소재주택 투자

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보유세​

매년 4월30일 주택가격 공시(국토교통부)

6월1일 보유한 사람이 그해 보유세를 전부낸다.

팔때는 5월31일에, 살때는 6월2일을 잔금날로

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양도세는 양도차익 내에서 내지만, 보유세는 번것이 없어도 매년 내야함.

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종합부동산세 = (시가표준액 × 공정시장가액비율) × 세율

시가표준액, 공정시장가액비율은 계속 인상될 예정.

조정대상지역 주택보유하거나 3주택이상이면 세율도 인상

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종합부동산세 측면에서는 부부공동명의가 불리하다.

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종부세 전년대비 세부담상한 150%

조정대상지역 2주택 세부담상한 200%

조정대상지역 3주택 세부담상한 300%

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종합부동산세 합산배제는 준공공만 가능.

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주택임대소득세​

주택수는 부부합산으로 계산하되, 과세는 개인별로 각각함.

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부부합산1주택

월세소득, 전세소득 비과세

부부합산2주택

월세소득과세, 전세소득 비과세

부부합산3주택

월세소득 과세, 전세소득 과세

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주택임대소득은 월세와 보증금을 합산한 간주임대료 합계액임

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작년까지 연간수입금액 2천만원이하 비과세

2019년부터 주택임대소득 연간수입금액

2천만원이하 분리과세, 신고의무 있음. 14% 단일세율적용.

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임대소득 2천만원초과하면 종합과세

임대소득 2천만원 미만인 자는 분리과세 (종합과세 선택가능)

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전세보증금 21억까지는 간주임대료 2천만원 이하.

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2020년부터는 분리과세 대상자도 임대사업등록 의무.

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건강보험료​

직장가입자의 월세수입금액 연간 3400 만원을 넘으면 월급외 해당소득에 대해 추가보험료 부과.

- 그래도 여전히 직장가입자가 건강보험료 측면에서 이득.

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직장가입자의 피부양자는 연간 합산소득금액 합계가 3400만원초과시 피부양자 자격제외.

재산세 과표가 9억원초과시 피부양자 제외

5.4억 ~9억이면 합계액 1천만원 초과시 제외

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건강보험료 낮추는 방법

1. 4대보험 적용되는 직장에 취업

2. 법인 설립 후 그 법인의 임직원이 되는 것

3. 비과세급여 활용

4. 주택임대사업자 등록 (경비율, 기본공제 혜택)

5. 직원채용 (직장가입자 의무가입대상)

6. 임의계속가입제도 활용

- 직장가입자에서 지역가입자로 자격변경되면 3년간 직장가입자 자격을 유지해 주는 제도.

종전 사업장에서 1년이상 가입시 3년간 자격유지

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강의요약​

정부의 다주택자 세제강화는 앞으로도 계속 이어질 것

어설픈 세금상식은 큰 코를 다칠 수 있음

의사결정 전 반드시 전문가의 자문을 받을 것

아무리 과태료가 강화되도 관련규정을 잘 숙지하면 문제가 없음.