재건축이란?
재건축이란 건물을 소유한 소유주들이 조합을 만들어
오래된 건물을 부수고 새로 건물을 짓는것을 말합니다
얼마나 오래된 아파트여야?
재건축 연한기간이 도래하여야만 재건축을 할수 있는
안전진단을 받을 수 있습니다.
재건축 연한은 해당지역 도시 및
주거환경 정비 조례안에
명시가 되어 있습니다.
지역마다 조금씩 다를 수 있다는 얘기...
보통 서울의 경우
1981년 이전 : 20년
1982년 ~ 1991년 : 22 + (준공연도 - 1982) x 2
1992년 이후 : 40년
경기도의 경우
1983년 이전 : 20년
1984년 ~ 1992년 : 20 + (준공연도 - 1983) x 2
1993년 이후 : 40년
입니다..
예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의
재건축 연한을 계산해본다면
22 + (1985-1983) x 2 = 26년
이런 식이 나옵니다
그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다
2011년 부터 재건축이 가능한거죠~
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재건축 절차와 기간은?
절차는 매우 복잡합니다,
그림으로 정리를 해보면
대략적인 과정과 기간을 정리하자면
(괄호는 평균치입니다)
- 시청/구청에서 계획을 수립하고 안전검사를 합니다. (2.6년)
- 조합 설립 혹은 주민대표회의 구성하고 시공자 시행자를 선정합니다. (1.9년)
- 분양 및 관리처분계획 (분양받아 얼마가 남았는지 등등 돈계산 합니다) (2.3년)
- 착공 (3.4년)
- 준공 (완료)
입니다..
보기엔 간단해 보여도 10년 가까이 소요되네요..
재건축 수익률
재건축 수익률을 대략적으로 계산해보면
총수익 =
새아파트 분양가
- 추가분담금
+ 매매가
+ 금융비용(이자)
입니다..
여기서 추가분담금은
(입주예상면적-무상지분면적) x 새아파트면적당분양가
이며
무상지분면적은
기존의 재건축 아파트의 대지지분에다가
시행사가 주는 추가무상면적 을 합한 값 입니다
조합원은 예상 입주 면적에서
기존의 재건축 대지지분면적을 뺸 만큼의 가격만
지불하면 입주하여 들어갈 수 있습니다.
조합원이 수익을 많이 내기 위해서는
첫째로 대지지분이 높아야합니다.
대지지분이란
아파트 전체 단지의 대지면적을
총 가구수로 나눈 면적입니다
즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮다는 것이죠~
또한 위의 계산식에서 총수익은
새아파트의 분양가가 높을 수록 또 유리해지겠죠
새아파트의 분양가는
재건축 단지 주변 시세로 책정이 되니
인근 주변시세가 높을 수록 유리해집니다..
이상 재건축에 대해 알아보았습니다.
출처: https://5gam2ja.tistory.com/13 [오감투자]
재건축이란?
재건축이란 건물을 소유한 소유주들이 조합을 만들어
오래된 건물을 부수고 새로 건물을 짓는것을 말합니다
얼마나 오래된 아파트여야?
재건축 연한기간이 도래하여야만 재건축을 할수 있는
안전진단을 받을 수 있습니다.
재건축 연한은 해당지역 도시 및
주거환경 정비 조례안에
명시가 되어 있습니다.
지역마다 조금씩 다를 수 있다는 얘기...
보통 서울의 경우
1981년 이전 : 20년
1982년 ~ 1991년 : 22 + (준공연도 - 1982) x 2
1992년 이후 : 40년
경기도의 경우
1983년 이전 : 20년
1984년 ~ 1992년 : 20 + (준공연도 - 1983) x 2
1993년 이후 : 40년
입니다..
예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의
재건축 연한을 계산해본다면
22 + (1985-1983) x 2 = 26년
이런 식이 나옵니다
그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다
2011년 부터 재건축이 가능한거죠~
출처: https://5gam2ja.tistory.com/13 [오감투자]
예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의
재건축 연한을 계산해본다면
22 + (1985-1983) x 2 = 26년
이런 식이 나옵니다
그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다
출처: https://5gam2ja.tistory.com/13 [오감투자]
출처: https://5gam2ja.tistory.com/13 [오감투자]
재건축이란?
재건축이란 건물을 소유한 소유주들이 조합을 만들어
오래된 건물을 부수고 새로 건물을 짓는것을 말합니다
얼마나 오래된 아파트여야?
재건축 연한기간이 도래하여야만 재건축을 할수 있는
안전진단을 받을 수 있습니다.
재건축 연한은 해당지역 도시 및
주거환경 정비 조례안에
명시가 되어 있습니다.
지역마다 조금씩 다를 수 있다는 얘기...
보통 서울의 경우
1981년 이전 : 20년
1982년 ~ 1991년 : 22 + (준공연도 - 1982) x 2
1992년 이후 : 40년
경기도의 경우
1983년 이전 : 20년
1984년 ~ 1992년 : 20 + (준공연도 - 1983) x 2
1993년 이후 : 40년
입니다..
예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의
재건축 연한을 계산해본다면
22 + (1985-1983) x 2 = 26년
이런 식이 나옵니다
그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다
2011년 부터 재건축이 가능한거죠~
재건축 절차와 기간은?
절차는 매우 복잡합니다,
그림으로 정리를 해보면
대략적인 과정과 기간을 정리하자면
(괄호는 평균치입니다)
- 시청/구청에서 계획을 수립하고 안전검사를 합니다. (2.6년)
- 조합 설립 혹은 주민대표회의 구성하고 시공자 시행자를 선정합니다. (1.9년)
- 분양 및 관리처분계획 (분양받아 얼마가 남았는지 등등 돈계산 합니다) (2.3년)
- 착공 (3.4년)
- 준공 (완료)
입니다..
보기엔 간단해 보여도 10년 가까이 소요되네요..
재건축 수익률
재건축 수익률을 대략적으로 계산해보면
총수익 =
새아파트 분양가
- 추가분담금
+ 매매가
+ 금융비용(이자)
입니다..
여기서 추가분담금은
(입주예상면적-무상지분면적) x 새아파트면적당분양가
이며
무상지분면적은
기존의 재건축 아파트의 대지지분에다가
시행사가 주는 추가무상면적 을 합한 값 입니다
조합원은 예상 입주 면적에서
기존의 재건축 대지지분면적을 뺸 만큼의 가격만
지불하면 입주하여 들어갈 수 있습니다.
조합원이 수익을 많이 내기 위해서는
첫째로 대지지분이 높아야합니다.
대지지분이란
아파트 전체 단지의 대지면적을
총 가구수로 나눈 면적입니다
즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮다는 것이죠~
또한 위의 계산식에서 총수익은
새아파트의 분양가가 높을 수록 또 유리해지겠죠
새아파트의 분양가는
재건축 단지 주변 시세로 책정이 되니
인근 주변시세가 높을 수록 유리해집니다..
이상 재건축에 대해 알아보았습니다.
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