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출처: http://road3.kr/?p=11022&cat=147

 

¶글쓴이 : Adrien Kim

 

-용적률 낮은 아파트 재건축할 때는 자기 아파트 평형 넓히고도 남은 용적률 팔아 건축비 충당

-지금 주택 공급 늘리자고 용적률 높이면, 미래에 재건축할 때 사업성은 어디에서 찾아야 하나

-고용적률로 지어 재건축 가능성 없는 노후 건축물의 미래가 궁금한가? 낙원·세운상가를 보라

 

 

현행 주거지역 용적률은 100%(1종 전용)~300%(3종 일반), 400%(준주거)를 상한으로 하고 있다. 보통 재개발, 재건축을 통해 들어선 아파트들의 용적률이 그래서 200~400% 수준.

 

그래서 용적률 300%로 지을 수 있는 땅에 용적률 100%가 안되는 저층 주공아파트, 100~200%의 중층 아파트들이 들어서 있었던 강남권에서는 재건축이 활발하게 이뤄졌다.

 

용적률에는 포함되는 부분과 그렇지 않은 부분이 있어 일률 재단하기는 어렵지만 편의상 단순화하여 계산해보면, 용적률 100%의 18평짜리 저층 아파트 보유자가 가진 대지지분이 18평인데 이 아파트를 부수고 3종 일반주거지역 상한 용적률 300%로 재건축하면 최대 54평까지 아파트를 늘릴 수 있는셈.

 

 

낙원상가는 처음부터 용적률을 높게 건축해 재건축 가능성이 거의 없다.

 

물론 이런 경우, 재건축 조합원은 도급 건설사에 시공비를 전액 납부하여 54평 아파트를 받을 수도 있으나 대부분은 대지지분 18평중 10평은 자기가 받을 아파트에 써서 30평짜리 새 집을 받고, 남는 8평의 땅을 팔아서 도급 건설사에 납부할 건축비를 충당하는 식의 선택을 한다.

 

계산 편의상 해당 아파트가 18평 1천 세대로 구성된 단지이고 신축 후 아파트도 30평 단일평형만으로 건립된다고 가정하면, 18,000평의 총 사업면적 중 1만평*300%로 조합원이 30평 아파트 1천 가구를 받게 되고, 남은 8천평*300%에 해당하는 부분의 30평 아파트 800세대가 일반분양으로 풀리게 된다.

 

일반분양 대금을 높게 받을수록 조합원들은 각자가 가진 땅 8평씩을 비싸게 파는 셈이 되니 건설사에 납부할 건축비가 줄어들거나, 건축비를 충당하고도 남아서 돈을 돌려받는 경우도 생긴다. 집이 넓어지는데 돈까지 돌려받는 경우가 요즘은 흔치 않지만, 대치주공을 재건축했던 동부센트레빌 조합원들이 그렇게 집도 넓히고 돈도 받았다.

 

만약 70~80년대 이 아파트들을 처음 지은 당시부터 용적률을 200~300%로 지어놓았다면 주거지역 법정 허용 용적률을 400~500% 이상으로 해주지 않고서야 대부분의 조합원들은 건축비를 부담할 수 없어 재건축을 할 수가 없었을 것이다. 결국 과거의 낮은 80~150% 수준 용적률이 있었기에 현재 200~400% 수준 재건축의 사업성이 생기고, 추진이 되는 것.

 

만약 이 용적률을 지금 당장 주택 공급을 늘리자고 500%로 풀어준다면, 먼 미래에 이 집들이 재건축할 때가 되면 다시 용적률을 700%의 중심업무지역 수준으로 풀어주지 않고서는 사업성이 안 나올 것이다.

 

지금도 시공비가 많이 들기에, 재건축 사업은 기존 용적률이 낮았고 분양가를 높게 받아 건축비를 충당할 수 있는 서울의 일부 인기지역을 제외하고는 사업성이 없어 잘 추진이 되지 않고 있다. 뉴욕의 마천루나 유럽의 석조건물들처럼 꾸준히 유지보수할 요량으로 올린 100년 건축물들이라면 모를까 – 심지어 이 건물들도 재건축을 한다 – 현대의 아파트들이라면 정기적인 재건축은 숙명이다.

 

그런 필요성이 30~50년을 주기로 도래하기에, 용적률을 70~80년대의 80~150%에서 지금의 200~400%, 그리고 21세기 중후반엔 300~500%, 그 후엔 400~700% 이런 식으로 단계적으로 올려가야 계속해서 도시의 건축물들이 사람들의 수요에 맞게 리프레쉬될 경제적 유인이 생긴다.

 

처음부터 고용적률로 지어 재건축 사업성 없는 노후건축물이 어떤 운명을 맞는지는 낙원, 세운상가와 홍콩의 구룡반도에서 사례들을 볼 수 있다.

 

용적률이란 것이 지금 세대의 것만이 아닌 미래 세대도 써야할 자원이기에, 당장 곶감 빼먹기가 달다고 지금 빼먹는 것보다는 기반시설 확충과 주택수요 장기추세에 맞춰 서서히 늘려가야 도시 재생의 지속가능성을 담보할 수 있는 셈이다.

 

 

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