반응형

출처: 하우스GO


2019년 개정세법 -부동산



오늘(2019년2월12일)부터 임대사업자는 의무기간 뿐만아니라 의무기간 외에도 임대료 연5%이상 올리면 안됩니다. (세금혜택 다 날아갑니다.)

요즘 투자자들의 대출여건이 좋지 않아 매매사업자대출을 많이 활용합니다.

매매사업을 하려면 매매사업용 주택을 잘 선택해야 합니다.(세금이 천차만별)

요즘 법인을 이용한 투자를 많이 하시는데 이또한 세금공부가 필수입니다. 혜택만 생각하고 법인으로 투자했다가는 앞에서 이득보고 뒤에서 손해보는 경우가 더 많습니다.

세금 문제가 생기면 꼭!!

국번없이 126 세미래콜센터를 눌러 상담받아 보자. (내 개인세무사처럼 이용하자)

홈텍스 질의상담 코너를 이용하자.

내가 가진 주택이 어느지역에 속하는지 꼭 알아보자.

투기지역인지, 투기과열지구, 조정대상지역 중에 어디에 속하는지에 따라 세법적용이 크게 다르다.

3주택자가 2억의 양도차익이 있는경우

1) 조정대상지역 선정전 양도세 4500만원정도

2) 조정대상지역 선정후 양도세 1억원정도

내가 가진 주택이 세법상 중과주택수에 포함되는지도 꼭 알아보자. (가액, 지역기준으로 중과주택여부 판단)

조정대상지역내 신규취득주택은 임대주택등록하더라도 양도세중과. (2018년9월14일 이후 취득주택)

2021년1월양도분부터

주택이 여러채인 경우 마지막 1채는 1가구1주택이 된 날부터 2년간 더 보유해야 양도세 비과세.

부부간 분양권 증여를 통한 양도세절세전략은 못쓰게 됨

(2019년 2월12일부로 분양권에 대해서도 이월과세적용, 증여자의 취득가액으로 양도세계산)

임대사업자의 거주주택 양도세비과세는 평생 1회로 제한

(2019년 2월12일 이후~~)

2019.2.12 이후 기존단기임대를 준공공으로 전환하면 기존임대기간을 50%가 아닌 100% 준공공임대기간으로 인정해줌 (5년 한도)

양도세는 1년단위로 과세(여러해에 나누어 분산매도)

양도차익이 많은 주택은 준공공 등록후 10년후 매도시 장특 70% 공제

조성대상지역밖 소재주택 투자

보유세

매년 4월30일 주택가격 공시(국토교통부)

6월1일 보유한 사람이 그해 보유세를 전부낸다.

팔때는 5월31일에, 살때는 6월2일을 잔금날로

양도세는 양도차익 내에서 내지만, 보유세는 번것이 없어도 매년 내야함.

종합부동산세 = (시가표준액 × 공정시장가액비율) × 세율

시가표준액, 공정시장가액비율은 계속 인상될 예정.

조정대상지역 주택보유하거나 3주택이상이면 세율도 인상

종합부동산세 측면에서는 부부공동명의가 불리하다.

종부세 전년대비 세부담상한 150%

조정대상지역 2주택 세부담상한 200%

조정대상지역 3주택 세부담상한 300%

종합부동산세 합산배제는 준공공만 가능.

주택임대소득세

주택수는 부부합산으로 계산하되, 과세는 개인별로 각각함.

부부합산1주택

월세소득, 전세소득 비과세

부부합산2주택

월세소득과세, 전세소득 비과세

부부합산3주택

월세소득 과세, 전세소득 과세

주택임대소득은 월세와 보증금을 합산한 간주임대료 합계액임

작년까지 연간수입금액 2천만원이하 비과세

2019년부터 주택임대소득 연간수입금액

2천만원이하 분리과세, 신고의무 있음. 14% 단일세율적용.

임대소득 2천만원초과하면 종합과세

임대소득 2천만원 미만인 자는 분리과세 (종합과세 선택가능)

전세보증금 21억까지는 간주임대료 2천만원 이하.

2020년부터는 분리과세 대상자도 임대사업등록 의무.

건강보험료

직장가입자의 월세수입금액 연간 3400 만원을 넘으면 월급외 해당소득에 대해 추가보험료 부과.

- 그래도 여전히 직장가입자가 건강보험료 측면에서 이득.

직장가입자의 피부양자는 연간 합산소득금액 합계가 3400만원초과시 피부양자 자격제외.

재산세 과표가 9억원초과시 피부양자 제외

5.4억 ~9억이면 합계액 1천만원 초과시 제외

건강보험료 낮추는 방법

1. 4대보험 적용되는 직장에 취업

2. 법인 설립 후 그 법인의 임직원이 되는 것

3. 비과세급여 활용

4. 주택임대사업자 등록 (경비율, 기본공제 혜택)

5. 직원채용 (직장가입자 의무가입대상)

6. 임의계속가입제도 활용

- 직장가입자에서 지역가입자로 자격변경되면 3년간 직장가입자 자격을 유지해 주는 제도.

종전 사업장에서 1년이상 가입시 3년간 자격유지

강의요약

정부의 다주택자 세제강화는 앞으로도 계속 이어질 것

어설픈 세금상식은 큰 코를 다칠 수 있음

의사결정 전 반드시 전문가의 자문을 받을 것

아무리 과태료가 강화되도 관련규정을 잘 숙지하면 문제가 없음.

반응형

+ Recent posts