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[출처] [913부동산종합대책]주택임대사업자 혜택 축소 내용 요약|작성자 한남뉴타운이오공인

정부는 한동안 양도세 등 다양한 혜택을 부여하며
주택임대사업을 하는 임대인들에게 주택임대사업자로 등록하도록 권유하였으나
이번 913부동산 대책을 발표하며 
주택임대사업자에게 주어진 다양한 혜택들을 조정하였습니다.
그 내용을 간략하게 정리해 보도록 하겠습니다.

(현행)
다주택자가 8년 장기 임대주택으로 등록하고 주택을 양도시 양도세 중과 제외
(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)

(개정)
1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 양도세 중과
2주택자 일반세율 + 10%
3주택이상 일반세율 + 20%

(현행)
8년 장기 임대등록한 주택에 대하여 종부세 비과세(합산배제)
(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)

(개정)
1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 종부세 합산 과세

(현행)
등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면
(주택가액에 상관없이 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍, 면지역은 100㎡ 이하)

등록 후 10년이상 임대시 양도세 100% 면제
(단 2018년 12월 31일까지 취득하고 취득일로부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용)

장기보유특별공제
8년이상 10년 미만 -> 50%
10년이상 -> 70%

(개정)
등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
임대개시시 수도권 6억원, 비수도권 3억원이하 주택에 한해 적용

투기지역, 투기과열지구 내 임대사업자 주택담보대출 LTV 40% 도입

투기지역, 투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지

주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해
투지지역 내 주택취즉 목적의 신규 주택담보대출 금지

임대업대출 용도외 유용 점검 강화

임대의무기간 내 매도시

(현행)
임대주택 건당 1000만원 이하의 과태료 부과

(개정)
임대주택 건당 3000만원 이하의 과태료 부과
임대의무기간 미이행시 양도세, 종부세, 임대소득세 등 세제혜택 환수도 지속 추진

투지지역, 투기과열 지구에서 신규 주택을 구입하려는
매수자는

기존 보유 주택수에서 제외되는 장점과
이에따른 양도세 혜택
그리고 주택임대사업자에게 주어지는 높은 대출한도를 활용하여 
주택임대사업자 등록을 통한 투자활동이 활발했었습니다.
 
9월 13일 부동산 종합대책을 발표하면서

조정대상지역내 양도세 중과
면적으로만 계산하던 부분에 대한 주택 가액기준 신설
종부세 합산과세 등
그동안 주어지던 많은 혜택이 줄어든 상황에서

주택임대사업 등록을 활용한 부동산 투자는
전보다 많이 어려워질 것으로 보입니다.

출처: https://economiology.com/1%EA%B0%80%EA%B5%AC-2%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8-%EB%A9%B4%EC%A0%9C%EC%A1%B0%EA%B1%B4-%EC%B4%9D%EC%A0%95%EB%A6%AC/

http://blog.daum.net/_blog/BlogTypeView.do?blogid=0ttGQ&articleno=252&categoryId=1®dt=20190104115056

1세대 2주택 양도소득세 면제조건을 잘 알아두면 내지 않아도 될 세금을 절약할 수 있습니다. 대부분 본의 아니게 2주택자가 되는 경우가 해당하는데요. 면제조건을 미리 확인하고 숙지해야 상황에 따라 절세가 가능하겠죠. ^^

특히, 2017년 8.2 부동산대책으로 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 기본적으로 배제됩니다(2018년 4월 1일 이후). 다만, 기존 2주택 소유자 중에서 아래와 같이 양도세 중과세 제외대상은 여전히 양도세와 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 정리해보도록 하겠습니다.

1. 매매로 인한 일시적 2주택

새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 됩니다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않습니다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용됩니다.

조정대상지역 중복보유 허용기간 단축

2018년 9.13대책으로 조정대상지역에 주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 신규취득 후 2년 내에 종전주택을 양도해야 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 2018년 9월 14일 새로 취득하는 주택부터 적용하고 대책발표 전 매매계약을 체결 후 계약금을 지불한 경우에는 종전 3년의 규정을 적용받습니다.

2. 주택 상속

부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 매도시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억원 이하여야 합니다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 주택 증여

만약 돌아가셔서 받게 되는 상속이 아니라 생전에 재산분배를 위해 증여를 받았다면 증여받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 이 경우에는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 증여받을 경우에 비과세가 적용될 수 있습니다.

4. 노부모 부양을 위한 합가

60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 5년 10년(2017년 세법개정안으로 지원 확대, 시행일은 2018년 2월 13일) 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받습니다. 효를 장려하는 우리의 문화와 적절한 궁합을 보여주는 정책이죠. ^^;

5. 취학이나 지방 발령으로 인한 2주택

만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있는데요. 이 경우에는 보유기간 중 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있습니다.

6. 혼인으로 인한 2주택

집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 둘이 합쳐 집 한채 마련하기도 쉽지 않은데 집 2채로 결혼을 시작한다면… 부럽네요. ^^;

7. 어린이집 운영

5년 이상 운영한 가정어린이집과 2년 이상 거주한 거주주택을 각각 1채 보유하는 경우 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있습니다.

8. 농어촌주택(농가주택) · 고향주택

과거에 농가주택으로 불렸던 농어촌주택이나 고향주택은 주택수 산정에서 제외되어 1가구2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대가 일정규모 이하의 농어촌주택, 고향주택을 취득(유상·무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수, 상속시 제외)하고, 농어촌주택 등 취득 전부터 보유하던 일반주택을 양도할 경우에 해당됩니다. 주의할점은 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 일반주택이 주택수에 포함되어 2주택이 된다는 것입니다. 따라서 이 경우에는 농촌주택의 매매차익이 발생한다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

• 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

9. 주택임대사업자 등록 (9.13 대책 이후 변동됨)

주택임대사업자로 등록한 후 주택을 임대사업용으로 등록하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

단 임대사업용 주택이 아닌 현재살고 있는 집이 양도시 비과세 혜택을 받으며, 현재살고 있는 집은 2년 이상 거주해야 합니다. 살고 있는 집을 양도세 면제를 받으려면 조건이 있는데요, 임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억이하, 지방은 3억 이하인 주택이어야 하고, 임대의무기간이 5년 이상인 매입임대주택이 해당됩니다.

2018년 4월부터 조정지역과 투기지역 내 다주택자에 대해 양도세 중과세를 적용하고 있는데요, 주택임대사업자가 되어 8년이상 임대한다면 중과대상에서 배제되고, 장기특별공제도 받을 수 있습니다.

(개정)
1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 양도세 중과
2주택자 일반세율 + 10%
3주택이상 일반세율 + 20%

10. 일정가격 이하 주택

기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 내 주텍제외)과 지방 3억원 이하 주택이 해당됩니다.

지금까지 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해서 정리해보았습니다. 각 상황별로 비과세 요건이 다르기 때문에 비슷한 상황에 처하면 1세대 2주택 비과세를 받기 위해 어떤 집을 먼저 처분할지 머릿속에 계획을 세우고 계시는 게 도움이 될 것 같습니다. ^^

출처: http://road3.kr/?p=11022&cat=147

¶글쓴이 : Adrien Kim

-용적률 낮은 아파트 재건축할 때는 자기 아파트 평형 넓히고도 남은 용적률 팔아 건축비 충당

-지금 주택 공급 늘리자고 용적률 높이면, 미래에 재건축할 때 사업성은 어디에서 찾아야 하나

-고용적률로 지어 재건축 가능성 없는 노후 건축물의 미래가 궁금한가? 낙원·세운상가를 보라

현행 주거지역 용적률은 100%(1종 전용)~300%(3종 일반), 400%(준주거)를 상한으로 하고 있다. 보통 재개발, 재건축을 통해 들어선 아파트들의 용적률이 그래서 200~400% 수준.

그래서 용적률 300%로 지을 수 있는 땅에 용적률 100%가 안되는 저층 주공아파트, 100~200%의 중층 아파트들이 들어서 있었던 강남권에서는 재건축이 활발하게 이뤄졌다.

용적률에는 포함되는 부분과 그렇지 않은 부분이 있어 일률 재단하기는 어렵지만 편의상 단순화하여 계산해보면, 용적률 100%의 18평짜리 저층 아파트 보유자가 가진 대지지분이 18평인데 이 아파트를 부수고 3종 일반주거지역 상한 용적률 300%로 재건축하면 최대 54평까지 아파트를 늘릴 수 있는셈.

낙원상가는 처음부터 용적률을 높게 건축해 재건축 가능성이 거의 없다.

물론 이런 경우, 재건축 조합원은 도급 건설사에 시공비를 전액 납부하여 54평 아파트를 받을 수도 있으나 대부분은 대지지분 18평중 10평은 자기가 받을 아파트에 써서 30평짜리 새 집을 받고, 남는 8평의 땅을 팔아서 도급 건설사에 납부할 건축비를 충당하는 식의 선택을 한다.

계산 편의상 해당 아파트가 18평 1천 세대로 구성된 단지이고 신축 후 아파트도 30평 단일평형만으로 건립된다고 가정하면, 18,000평의 총 사업면적 중 1만평*300%로 조합원이 30평 아파트 1천 가구를 받게 되고, 남은 8천평*300%에 해당하는 부분의 30평 아파트 800세대가 일반분양으로 풀리게 된다.

일반분양 대금을 높게 받을수록 조합원들은 각자가 가진 땅 8평씩을 비싸게 파는 셈이 되니 건설사에 납부할 건축비가 줄어들거나, 건축비를 충당하고도 남아서 돈을 돌려받는 경우도 생긴다. 집이 넓어지는데 돈까지 돌려받는 경우가 요즘은 흔치 않지만, 대치주공을 재건축했던 동부센트레빌 조합원들이 그렇게 집도 넓히고 돈도 받았다.

만약 70~80년대 이 아파트들을 처음 지은 당시부터 용적률을 200~300%로 지어놓았다면 주거지역 법정 허용 용적률을 400~500% 이상으로 해주지 않고서야 대부분의 조합원들은 건축비를 부담할 수 없어 재건축을 할 수가 없었을 것이다. 결국 과거의 낮은 80~150% 수준 용적률이 있었기에 현재 200~400% 수준 재건축의 사업성이 생기고, 추진이 되는 것.

만약 이 용적률을 지금 당장 주택 공급을 늘리자고 500%로 풀어준다면, 먼 미래에 이 집들이 재건축할 때가 되면 다시 용적률을 700%의 중심업무지역 수준으로 풀어주지 않고서는 사업성이 안 나올 것이다.

지금도 시공비가 많이 들기에, 재건축 사업은 기존 용적률이 낮았고 분양가를 높게 받아 건축비를 충당할 수 있는 서울의 일부 인기지역을 제외하고는 사업성이 없어 잘 추진이 되지 않고 있다. 뉴욕의 마천루나 유럽의 석조건물들처럼 꾸준히 유지보수할 요량으로 올린 100년 건축물들이라면 모를까 – 심지어 이 건물들도 재건축을 한다 – 현대의 아파트들이라면 정기적인 재건축은 숙명이다.

그런 필요성이 30~50년을 주기로 도래하기에, 용적률을 70~80년대의 80~150%에서 지금의 200~400%, 그리고 21세기 중후반엔 300~500%, 그 후엔 400~700% 이런 식으로 단계적으로 올려가야 계속해서 도시의 건축물들이 사람들의 수요에 맞게 리프레쉬될 경제적 유인이 생긴다.

처음부터 고용적률로 지어 재건축 사업성 없는 노후건축물이 어떤 운명을 맞는지는 낙원, 세운상가와 홍콩의 구룡반도에서 사례들을 볼 수 있다.

용적률이란 것이 지금 세대의 것만이 아닌 미래 세대도 써야할 자원이기에, 당장 곶감 빼먹기가 달다고 지금 빼먹는 것보다는 기반시설 확충과 주택수요 장기추세에 맞춰 서서히 늘려가야 도시 재생의 지속가능성을 담보할 수 있는 셈이다.

출처: https://5gam2ja.tistory.com/13 [오감투자]

재건축이란?

재건축이란 건물을 소유한 소유주들이 조합을 만들어

오래된 건물을 부수고 새로 건물을 짓는것을 말합니다

얼마나 오래된 아파트여야?

재건축 연한기간이 도래하여야만 재건축을 할수 있는

안전진단을 받을 수 있습니다.

재건축 연한은 해당지역 도시 및 

주거환경 정비 조례안에

명시가 되어 있습니다. 

지역마다 조금씩 다를 수 있다는 얘기...

보통 서울의 경우 

   1981년 이전 : 20년

   1982년 ~ 1991년 : 22 + (준공연도 - 1982) x 2

   1992년 이후 : 40년

경기도의 경우

   1983년 이전 : 20년

   1984년 ~ 1992년 : 20 + (준공연도 - 1983) x 2

   1993년 이후 : 40년

입니다..

예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의 

재건축 연한을 계산해본다면

22 + (1985-1983) x 2 = 26년

이런 식이 나옵니다

그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다

2011년 부터 재건축이 가능한거죠~

재건축 절차와 기간은?

절차는 매우 복잡합니다, 

그림으로 정리를 해보면

대략적인 과정과 기간을 정리하자면 

(괄호는 평균치입니다)

- 시청/구청에서 계획을 수립하고 안전검사를 합니다. (2.6년)

- 조합 설립 혹은 주민대표회의 구성하고 시공자 시행자를 선정합니다. (1.9년)

- 분양 및 관리처분계획 (분양받아 얼마가 남았는지 등등 돈계산 합니다) (2.3년)

- 착공 (3.4년)

- 준공 (완료)

입니다..

보기엔 간단해 보여도 10년 가까이 소요되네요.. 

재건축 수익률

재건축 수익률을 대략적으로 계산해보면 

총수익 = 

             새아파트 분양가

             - 추가분담금

             + 매매가 

             + 금융비용(이자)

입니다..

여기서 추가분담금은

(입주예상면적-무상지분면적) x 새아파트면적당분양가

이며

무상지분면적은 

기존의 재건축 아파트의 대지지분에다가 

시행사가 주는 추가무상면적 을 합한 값 입니다

조합원은 예상 입주 면적에서 

기존의 재건축 대지지분면적을 뺸 만큼의 가격만 

지불하면 입주하여 들어갈 수 있습니다.

조합원이 수익을 많이 내기 위해서는 

첫째로 대지지분이 높아야합니다.

대지지분이란 

아파트 전체 단지의 대지면적을 

총 가구수로 나눈 면적입니다

즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮다는 것이죠~

또한 위의 계산식에서 총수익은 

새아파트의 분양가가 높을 수록 또 유리해지겠죠

새아파트의 분양가는 

재건축 단지 주변 시세로 책정이 되니

인근 주변시세가 높을 수록 유리해집니다..

이상 재건축에 대해 알아보았습니다.